Alquileres: 80% de los contratos es ilegal

Con subas promedio de 50% en el último año y la aplicación de cláusulas de ajuste que están fuera de la ley, los alquileres están en la mira del Gobierno. Es uno de los sectores con los que se pretende firmar un acuerdo de precios similar al alcanzado con los alimentos y automóviles.

Además de haber subido sus precios, los alquileres, tanto de viviendas como de comercios, se pactan en contratos que, en su mayoría, son irregulares.

Con subas promedio de 50% en los últimos doce meses y una multiplicación de cláusulas de ajuste que no cumplen con la legislación, la relación entre inquilinos y propietarios está tensando nuevamente el mercado de los alquileres inmobiliarios.

La situación ha llegado al punto que, según cálculos privados, ocho de cada diez contratos de locación ya se está realizando de manera ilegal, emulando escenarios ya vividos en la Argentina durante el gobierno peronista de la década del ’70 o con el radicalismo de Alfonsín en los años ’80.El origen de la disputa entre locadores y locatarios se sitúa en la marcha de la inflación, el reajuste de los salarios y, sobre todo, el explosivo repunte de los precios de los inmuebles en todo el país.En este sentido, la recomposición de 60% observada en los valores de venta de viviendas y locales, más 11% acumulado por la inflación oficial en los últimos doce meses y el avance de 17,3% de los salarios entre mayo de 2005 y mayo pasado, impulsaron a los propietarios a gatillar cláusulas de ajuste que no cumplen con la prohibición de indexar los contratos como marcan las leyes.

Escenario
Algunos propietarios –los menos– son asesorados por abogados, escribanos o inmobiliarias e incluyen es sus contratos condiciones que ocultan la indexación y, así, no caen en fórmulas ilegales, cubriéndose para que no haya inconvenientes cuando los precios ingresen en zonas más calientes. Pero la mayoría de los locadores confeccionan cláusulas sin recibir consejo profesional que, a la hora de hacer cumplir de manera estricta lo que marcan las leyes, serán consideradas pretensiones ilegales y, por ende, incumplibles.El presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Radamés Marini, denunció que “en el mercado inmobiliario, 80% de los contratos se hace fuera de la ley. Como en este país nunca se veló por los derechos de los inquilinos, la legalidad de los documentos no se controla y con esto se obliga a quien alquila a pagar precios exorbitantes o incluso a tener que mudarse, o peor aún, a quedarse en la calle”.La estimación de Marini es confirmada por Rodrigo Toselli, de la inmobiliaria Toselli & Fuentes.

“Es posible que la cantidad de contratos hechos fuera de la ley esté cerca de 80%”, aseguró. Para Toselli, el problema es que en una economía tan cambiante como la argentina, se colocan cláusulas adicionales porque ningún dueño quiere arriesgarse a armar un contrato con precio fijo durante demasiado tiempo, como en realidad debería ser, según lo estipulan la Ley de Alquileres y el Código Civil.

Según la escribana Silvia Dowbley, “la ley no contempla cláusulas que surgen en virtud de la fluctuante realidad económica del país. Si los locadores se asesoraran con abogados de su confianza generarían cláusulas paliativas que, si están bien enunciadas y son ecuánimes para ambas partes, producen un resultado que satisface a locador y locatario”.

Así, entre lo permitido por la legislación, aparecen por ejemplo contratos con alquileres escalonados, donde se paga una suma determinada en el primer semestre, y sumas superiores en los semestres sucesivos, agregándose un ajuste encubierto del orden de 15% anual, superior al que reconoce el INDEC, porque los propietarios, en voz alta, y los inquilinos, en silencio, señalan que la inflación oficial no es la real.

También, intentando no quedar fuera de la legislación, hay casos donde de palabra se acuerda un alquiler determinado, pero en el contrato figura una cantidad mayor, que será cobrada a medida que el proceso inflacionario y el acuerdo de partes vaya generando el nuevo escenario.

El abogado Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que “se están realizando muchos alquileres con un ajuste escalonado del orden de 15% anual. Ese tipo de escalonamiento semestral o anual es totalmente legal; no hay un solo fallo en contra ante ese tipo de procedimiento”.

Grises
“Es cierto –explicó Toselli– el ajuste escalonado está dentro de lo que se llama zona oscura de las reglamentaciones, donde el precio del alquiler sube cada tres o seis meses buscando seguir los promedios de las variaciones de sueldos y del IPC del INDEC”.

Abatti agregó que “para no caer en la prohibición de indexar también hay otras ‘trampitas’ que se usan en los contratos y que no están reñidas con la ley”. Por ejemplo, en los alquileres de locales comerciales los ajustes se hacen según las ventas o la evolución de los precios de los productos.El alquiler de un bar es llevado con el precio del café o de la gaseosa; el de un almacén por el aceite; el de una panadería por el pan o las medialunas, incluyéndose el precio de venta de un departamento, el valor del dólar o del euro, el costo del peaje, el litro de nafta o el kilo de carne (aunque estos productos están siendo pisados por el Gobierno y por eso no son muy utilizados en los contratos), son ejemplos.

Estos ajustes encubiertos son estipulados en cláusulas muy precisas, que le impiden al inquilino realizar cualquier tipo de movimiento inesperado ante cada cambio. Pero, en la práctica, sin asesoramiento especializado, los contratos se arman con un cúmulo de errores, que en los hechos los convierten en elementos que no cumplen con la legalidad.“Los errores más obvios –puntualizó Abatti– tienen que ver con la colocación de índices de precios, de salarios o incluso el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia)”.

El experto también aseguró que es usual “que se pongan erróneamente cláusulas de reconversación de precio una vez por año o a tantos meses vista, para llevar el precio al promedio de la inmobiliaria A y la inmobiliaria B. Ese tipo de cosas no sólo es ilegal sino que además es totalmente ineficaz porque no se puede obligar al inquilino a cumplir con ese ajuste”.

Plazos cortos por miedo al largo plazo
Mas allá de las vicisitudes que sufren la mayoría de los inquilinos, se observan casos también ilegales, sobre todo comerciales, en los que los propietarios quieren alquilar por plazos cortos, cuando el mínimo es de tres años, y eso también está fuera de la legislación permitida. “Es cierto -se sinceró Toselli-no se cumple con la duración mínima de un contrato”. Según la Ley de Alquileres y el Código Civil, puede hacerse como mínimo por 24 meses, y como máximo por 120.

Obvio que en un país tan inestable como la Argentina, esto no se cumple. Los dueños tienen miedo de comprometerse con un inquilino porque no saben si dentro de un año no van a tener que vender el inmueble, o incluso si el inquilino va a tener trabajo para pagarle la renta.“la inestabilidad del mercado llega a tal punto -señaló Toselli- que están empezando a aparecer contratos que se firman por un año o seis meses, y muy pocas veces se cumple con lo reglamentado, incluso habiendo una inmobiliaria de por medio”.“En realidad -rezonga Marini- las inmobiliarias son socias de los dueños, por lo que empeoran la situación. No regulan los alquileres y les agregan una comisión, haciendo que los precios sean más caros, y quien sale perdiendo es siempre el inquilino”.

Cómo irse sin crear problemas
Otro de los errores que se incluyen en los contratos de alquileres de viviendas son los sonados convenios de desocupación que se firman entre los inquilinos y los propietarios.Ocurre que, este tipo de contrato a veces se usa para que un inquilino deje un inmueble en una fecha determinada o para que en ese momento se establezca una nueva negociación para renovar el precio del alquiler. O también, ilegalmente por cierto, se hace que los garantes o fiadores firmen pagarés o todo tipo de respaldos adicionales.

El problema, su origen y consecuencias
El desequilibrio vivido por el mercado de los alquileres comenzó con la devaluación. Los propietarios sintieron una fuerte poda de sus ingresos y los inquilinos se encontraron con una momentánea sensación de desahogo a la hora de pagar la renta.Entre 2002 y 2004 la situación fue soportada sin demasiado impacto en los alquileres porque la inflación, los salarios y fundamentalmente el precio los inmuebles se fueron ajustando de manera muy amortiguada.

Pero de 2005 a esta parte, el avance del costo de vida, la mejora de los sueldos y la mejor cotización de departamentos y locales comerciales hicieron que el valor de los alquileres fuera regresando a la posición que tenían en los últimos meses del gobierno de Fernando de la Rúa.La foto actual determina que en los barrios caros los inmuebles ya tienen el mismo valor dólar de fines de 2001, mientras que en los barrios baratos todavía están valuados entre 20 y 25% menos que hace tres años. En alquileres la recomposición fue menor: en las zonas caras están 20% por debajo del 2000 y en los barrios de menor valor el retraso llega a 40 por ciento.

Pero para tener una idea del proceso experimentado por los alquileres en los últimos doce meses conviene advertir que por un departamento de dos ambientes se registraron los siguientes valores:

En barrios baratos como La Boca o Parque Patricios se pagaban $250 por mes hace un año y hoy esa suma pasó a 480 pesos.

En barrios medios como Caballito o Villa Urquiza se pagaban $320 hace un año y hoy 550 pesos.
En barrios caros como Palermo o Belgrano, hace un año $450 y hoy 650 pesos.

Atención
Frente a este escenario de precios, la pregunta a responder sería qué consecuencias tienen para los locadores, las aplicaciones de cláusulas erróneas en los contratos de alquiler.Para la escribana Dowbley, “hay que prestar mucha atención con lo que se escribe en el papel, porque ese tipo de cláusulas pueden ser perjudiciales no sólo para el locador sino también para el locatario”.Y esto pasa porque si no hay acuerdo el inquilino se ve imposibilitado de continuar cumpliendo con su contrato y verse abocado a buscar otro inmueble, con todo lo que ello implica: tiempo, garantías, gastos, comisiones, mudanzas, etcétera.

Y el propietario, que cree que tiene derecho a exigir lo convenido en dicha cláusula, pierde la oportunidad de continuar alquilando su inmueble a una persona que le ha demostrado voluntad de pago del alquiler, de los impuestos y servicios y de mantener en buen estado y uso el inmueble lacado.

Fuente: LUÍS VARELA