Inversores argentinos se preparan para el boom inmobiliario en Brasil

Con la baja en las tasas de interés y la expectativa de que el país alcance el investment grade, el mercado de real estate se convierte en un imán para las inversiones externas. Cuáles son las oportunidades de inversión. Impacto en los costos de la construcción en la Argentina

Si al magnate estadounidense Donald Trump, famoso por sus proyectos inmobiliarios de lujo, le tomó nada más que 3 minutos decidirse por invertir en el mercado de real estate brasileño, se debe a que el país se está convirtiendo en la nueva Meca mundial de los emprendimientos inmobiliarios.

De acuerdo con un estudio publicado por la consultora internacional Cushman & Wakefield, para este año se espera la llegada de u$s600 millones en inversiones extranjeras destinadas al sector inmobiliario brasileño, monto que para 2008 alcanzaría los u$s3.000 millones. Hoy, salvando las distancias, el mercado vive una fiebre similar a la que le tocó a la Argentina luego de la crisis 2002, pero a escala brasileña, lo que implica que los montos invertidos y el tamaño y cantidad de emprendimientos son muy superiores al boom local.

Cae la Selic La caída en el riesgo país, que hoy ya se ubica en los 241 puntos y que muchos analistas pronostican para los próximos años que seguirá cayendo hasta llegar al muy deseado “investment grade”, es una de las principales causas de este incipiente boom. Pero el apetito inversor se explica principalmente por la baja en las tasas de interés, que de casi un 20% anual, la Selic ya cayó al 15,25%, y para fin de año se espera que alcance el 14%. Por otra parte, la desaceleración que se está dando en el mercado inmobiliario de varios países desarrollados (EEUU, España, Inglaterra, Francia, etc...), que creció muy rápido en los últimos años, también juega a favor de la atracción de inversión extranjera directa en Brasil.

Muchos ven en el mercado brasileño la posibilidad de obtener rentabilidades similares a las que alcanzaron en sus países de origen en los últimos años, con un nivel de riesgo levemente superior.

Argentinos
Para los inversores y constructores argentinos, que también perciben señales de saturación en el mercado inmobiliario local, el sector de real estate brasileño representa una alternativa muy atractiva de inversión, tanto en la construcción de inmuebles como en las inversiones bursátiles: ya hay cuatro empresas constructoras de Brasil que cotizan en la Bolsa de San Pablo, y que para los analistas tienen muy interesantes perspectivas de crecimiento a mediano plazo.

“Brasil se encuentra hoy en el radar de la mayoría de los inversores estadounidenses y europeos. Los inversores quieren entrar rápido al mercado, ya que esperan un desplome en la tasa de capitalización (ratio que mide el ingreso neto operativo dividido el valor de venta de la propiedad. A menor tasa, mayor el valor del inmueble), lo que impulsaría el valor de sus activos.

Este desplome es normal en mercados subinvertidos, y viene sucediendo en los últimos 3 años en toda Europa del Este (Rusia, Polonia, República Checa, etc...)”, explica Paul Weeks, director de Capital Markets de Cushman & Wakefield.

Para Eduardo Rottmann, especialista en el mercado brasileño y ex presidente de la Sociedad Latinoamericana de Estudios Inmobiliarios, “hay muchos extranjeros como inversores en hoteles en regiones turísticas, o compradores de casas de veraneo, en especial europeos. Hay fondos de inversión con participación en edificios de oficinas y depósitos para logística, o mismo como socios de algunos grandes desarrolladores”.

Impacto local
El tamaño del mercado brasileño intimida, y más si se estima que en los próximos años tendería a crecer a tasas elevadas y a demandar más insumos. A algunos desarrolladores argentinos les preocupa la posibilidad de que esta mayor demanda impulse el precio de los materiales que se utilizan en la construcción local, ya que parte se importa desde Brasil.

Pero para Germán Gómez Picasso, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario.com, esta posibilidad es remota: “no creo que por Brasil tengamos aumentos más importantes de los costos de los que ya venimos teniendo por motivos locales. En productos para target alto, se está importando mucho en griferías de Brasil, pero creo que si se dinamiza más el mercado brasileño, nos va a beneficiar, porque su industria es muy dinámica y eso podría aumentar la producción allá a costos muy competitivos. Además, acá por ejemplo, en cemento la capacidad ociosa es alta”.

Requisitos para invertir desde la Argentina
“No existen restricciones para los extranjeros que quieran comprar inmuebles en Brasil. Si la persona quiere únicamente comprar, no necesita asociarse con un brasileño. Sin embargo, si el inversor argentino quiere participar de un emprendimiento inmobiliario o entrar al mercado como desarrollador, le recomiendo que se busque un socio local con conocimiento del mercado, su legislación y sus costumbres”, es el consejo de Paul Weeks. A priori, no existen restricciones para invertir en Brasil. Incluso la legislación brinda la posibilidad de obtener la residencia con sólo invertir u$s50.000 en cualquier tipo de instrumento (acciones, un departamento, etc...). Pero como en todo mercado que no se conoce en profundidad, el asesoramiento o la posibilidad de asociarse son clave.

Las oportunidades de inversión empiezan a surgir con fuerza con la caída en la tasa de interés y las expectativas que existen entre los analistas a que siga cayendo en los próximos meses.
¿Qué diferencias existen entre este boom y el argentino? Para Weeks, “la gran diferencia es el tamaño de ambos mercados. Si Brasil alcanza el grado de inversión, los flujos de inversión llegarán con mucha fuerza y el país dispondrá de grandes montos para desarrollos inmobiliarios. Y eso también se desparramará en la Argentina”.

Las constructoras brasileñas descubren el mercado de capitales
El 2006 promete convertirse en un año bisagra para el sector de la construcción civil en Brasil. Porque gracias a las buenas perspectivas económicas, las principales compañías del sector se decidieron por realizar su salida a bolsa. Cyrela Brazil Realty fue la pionera al hacer su oferta pública el año pasado. Pero en lo que va del año ya ingresaron al Bovespa otras tres: Rossi Residencial, Gafisa y Company, y una quinta anunció su interés en ingresar antes de fin del 2006.

Abyara Planejamento Imobiliario, una compañía inmobiliaria brasileña, anunció que piensa realizar una emisión pública de acciones por u$s105 millones para convertirse en desarrollador y aprovechar la expansión del mercado de nuevas viviendas, que está creciendo significativamente desde que la tasa de interés comenzó a reducirse este año. La empresa indicó que a fines de julio va a ofrecer en la bolsa de San Pablo un total de 6,5 millones de acciones, a valores de entre 30 y 35 reales por acción (42 a 50 pesos).

“El potencial de crecimiento de este sector es enorme a partir de que las menores tasas de interés impulsan en ingreso de los trabajadores”, afirmó Paulo Vaz, quien administra una cartera de activos por u$s18.500 millones en Unibanco Asset Management, de Brasil. De acuerdo con la asociación inmobiliaria de San Pablo, las ventas de inmuebles llegaron en esa ciudad en el 2005 a un pico de cinco años.

Cae la tasa
El banco central brasileño estima que la economía crecerá este año un 3,6%, lo que parece poco frente a las tasas de crecimiento de la Argentina, pero bastante superior al 2,3% que creció Brasil durante el año pasado. Desde el mes de septiembre de 2005, la tasa de interés se redujo en 4,5 puntos, lo que permitió llevarla al 15,25% anual en mayo del 2006. Pero de acuerdo con Vaz, la Selic debería bajar un punto más antes de fin de año.

Todas las constructoras listadas en el Bovespa forman parte del Novo Mercado, que posee reglas de transparencia y de gobierno corporativo mucho más estrictos que en el panel general. Pero también existen otras empresas relacionadas con el sector inmobiliario que cotizan en el Bovespa y que cuentan con muy buenas perspectivas de crecimiento. Se trata de Camargo Correa (cementera que en la Argentina compró Loma Negra), Chiarelli (cerámicos), CP Cimento (cementera), Eternit (chapas y cubiertas para techos), Haga (herrajes y cerraduras) y Portobello (tiendas de materiales para la construcción).

Para las empresas del sector, ingresar al mercado de capitales fue clave para mejorar su competitividad a la hora de buscar financiamiento. Porque el sector de la construcción posee más de 110.000 empresas en todo Brasil (90% son Pyme) y mueve cerca de u$s50.000 millones por año, en un país con un déficit habitacional de 7,8 millones de viviendas, de acuerdo con datos del Sinduscon (sindicato de la industria de la construcción).

Otros instrumentos
Pero también existen otros instrumentos financieros para invertir en real estate en Brasil como los fondos inmobiliarios, que funcionan como fondos comunes de inversión cerrados y que invierten en consorcios de inversores. Este mercado opera unos u$s140 millones, aunque se pueden comprar cuotapartes por menos de u$s50.

El Nordeste recibe a cada vez más inversores europeos
Nicolás Mateos no es una empresa conocida en la Argentina, pero en España tiene un gran prestigio en el mercado inmobiliario. Hace pocas semanas atrás, la compañía anunció que iba a desarrollar un barrio privado de 13.000 viviendas de lujo y un hotel de cinco estrellas en el estado de Natal, en el nordeste de Brasil. El costo del proyecto ronda los u$s700 millones.

Este es uno de los principales proyectos que se están desarrollando en esa región, beneficiada por la llegada masiva de turistas europeos, que han comenzado a ver a Brasil como un atractivo destino para tener una casa de veraneo en algunas ubicaciones paradisíacas y poco explotadas. Ya no se puede conseguir en Europa una casa con vista a la playa que no esté rodeada por otras construcciones. “El nordeste (de Bahia a Fortaleza) está atrayendo a muchos inversores europeos interesados en construir condominios residenciales, hoteles y resorts. Estas son las opciones preferidas por españoles, portugueses e italianos”, indica Paul Weeks.

Para Kevin Fleurie, de la inmobiliaria inglesa Smart Investment Property, “Brasil ya maduró lo suficiente. Los compradores europeos están entrando al mercado, por lo que el valor de las propiedades se va a duplicar en los próximos 12 meses. El vuelo desde Gran Bretaña dura solamente tres horas más que a Miami, sin los problemas de la visa para entrar a los EEUU. Y a diferencia de otros mercados, hay demanda suficiente en caso de querer vender la propiedad”. Ya existen vuelos charter desde Europa a sólo u$s300 ida y vuelta. Y los precios de las propiedades pueden ser hasta 10 veces menores a los que se pagan en distintos lugares del Viejo Continente.

Los 3 minutos de Donald Trump
Con su presentación ante Donald Trump, el empresario brasileño Ricardo Bellino hizo suficientes méritos para ingresar al Libro Guiness. Porque al mejor estilo de “El Aprendiz”, el programa televisivo donde los participantes tratan de ser contratados en una de las empresas del magnate estadounidense, en sólo tres minutos logró convencer a Trump de asociarse para desarrollar un megaemprendimiento inmobiliario de lujo de u$s30 millones en las afueras de San Pablo.

“You have three minutes” fue lo primero que le dijo Trump en sus oficinas de Manhattan al brasileño antes de escuchar el proyecto que tenía entre manos. Y se convirtió luego en el título de un libro que escribió Bellino sobre cómo vender una buena idea. La propuesta que el empresario brasileño le llevó al magnate fue construir un complejo residencial super exclusivo con la marca Donald Trump. En una extensión de 500 hectáreas a una hora de San Pablo, Villa Trump ofrecerá a sus miembros residencias de lujo y un campo de golf diseñado por Jack Nicklaus, idea que fue retomada por Eduardo Costantini en su complejo Nordelta. El emprendimiento comenzará a ser comercializado antes de fin de año.

Fuente: Martín Burbridge