El fin del boom inmobiliario mundial podría afectar al mercado local

Un informe del FMI advierte de los riesgos que genera para la economía mundial un ajuste en los precios de los inmuebles. Inquietan los efectos en el sector premium local, donde parte de lainversión es de origen extranjero.

En muchos países desarrollados, un período largo de bajas tasas de interés –como el que se ha dado en estos últimos años– impulsó la demanda de créditos hipotecarios y, por ende, de viviendas, generando una espiral ascendente de precios de casas y departamentos, ya que la oferta no pudo cubrir esta demanda que creció muy rápido. Esto provocó una “burbuja inmobiliaria”, que hizo que los propietarios se sintieran más ricos porque sus viviendas pasaron a tener un mayor valor, lo que terminó estimulando el consumo.

Pero cuando las tasas suben se produce el proceso inverso: cae la demanda de créditos hipotecarios y de viviendas, los precios se reducen y, al mismo tiempo, cae el consumo, porque las familias tienen que pagar más por las hipotecas. Si este proceso es pronunciado, el efecto negativo sobre el crecimiento económico puede ser muy importante, porque la pérdida del poder adquisitivo impacta de lleno en el consumo. En la Argentina, donde una parte del mercado de viviendas Premium es motorizada por las compras de extranjeros, la situación del mercado inmobiliario de los EE.UU. y de varios países europeos –de España en primer lugar– inquieta por sus efectos, tanto directos como indirectos. Porque en caso de estallido de la burbuja mundial la inversión extranjera podría resentirse, y la economía argentina también sentiría los efectos de una caída del consumo en EE.UU. y Europa.

Los riesgos, según el FMI

El último informe publicado por el Fondo Monetario Internacional (FMI), en abril último, sobre la economía mundial (World Economic Outlook) puso el foco en los riesgos que existen en el mercado inmobiliario de los países desarrollados. “El análisis considera que en numerosos países, el incremento en los precios de los inmuebles excede significativamente el nivel justificado por fundamentales tales como crecimiento de la población, del ingreso y de las tasas de interés, elevando la estimación de que los precios de los inmuebles deberán ajustarse en los próximos meses”, advirtió el informe del organismo.

Por otra parte, el FMI también encontró que la correlación entre el precio de los inmuebles en los distintos países era sorprendentemente alta, más teniendo en cuenta que se trata de activos que no se negocian como las acciones o los bonos. Esto incrementa la posibilidad de que una caída en los precios pueda afectar a varios países al mismo tiempo, lo que aumentaría el impacto en la economía mundial.

“Tanto en el mercado inmobiliario de los EE.UU. como en el de Europa, las operaciones se realizan con un fuerte apalancamiento financiero. En Europa, prácticamente se está tomando un 80%-90% de deuda para la compra de un inmueble. Entonces, al ser excelentes las condiciones financieras a nivel mundial con tasas récord, más la falta de otras alternativas con buen rendimiento, todo esto hace que el mercado de real estate se retroalimente”, afirmó Gervasio Ruiz de Gopegui, coordinador de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Belgrano.

De hecho, el Fondo Monetario Internacional comparó el efecto de un crack inmobiliario frente a uno de origen bursátil. Un crack bursátil, definido como una caída superior a 30% en los precios de las acciones, “cuesta” el equivalente a 4% de crecimiento del PBI en 2 años. Mientras que un crack inmobiliario, definido como un caída en los precios superior a 14%, produce daños similares a una caída de 8% en el PBI. Y encima sus efectos duran mucho más: hasta cuatro años. Sin embargo, para Juan Carlos Franceschini, director de la consultora especializada CDI, la calidad del informe del FMI es discutible, teniendo en cuenta lo sucedido recientemente con el organismo y sus recomendaciones de política económica para la Argentina. “Lo del FMI es poco serio, es uno más de los típicos informes que elabora el organismo y que han perdido respeto después de la experiencia argentina. El mercado no está a las puertas de una hecatombe, hay correcciones que se están llevando a cabo en España de manera gradual.”

Inversores extranjeros

En nuestro país, la situación que vive el sector inmobiliario es muy distinta. Para José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario.com, “mientras que el aumento de los valores de la construcción en España y en los EE.UU., los dos mercados más recalentados, se da a partir de condiciones de financiación de tasas bajas, acá la compra de las propiedades en el segmento premium se hizo con recursos propios, sin financiamiento.Si suben las tasas, ninguno de estos compradores se va a ver apremiado por una cuestión financiera y va a tener que salir a vender sus propiedades, cosa que sí sucedería allá”.

Pero en realidad, esta apreciación del mercado tiene en cuenta cómo financiaron los inversores argentinos sus compras de viviendas en el sector premium, que es el único segmento del mercado local adonde llegan inversiones extranjeras. “Lo que sí entiendo que podría llegar a haber, es que en el caso de que ocurra algún problema con el real estate en el resto del contexto mundial, obviamente va a haber una disminución en el ritmo de comercialización local, por la misma duda que presenta el mercado general. Pero es bien distinto en el sentido de que aquí no es un efecto financiero el que está produciendo la suba, sino que es una demanda sostenida”, agregó Ruiz de Gopegui.

De acuerdo con Rozados, la proporción de extranjeros que invierten en el mercado premium local llega a un 15% del total, concentrado en los barrios de Puerto Madero, Recoleta, Barrio Norte y algo de San Telmo. Si bien esta proporción no es tan elevada como para que en caso de que se pinche la burbuja en EE.UU. y Europa el mercado premium local se detenga, sí puede afectar a una parte de los desarrollos en curso. De hecho, Franceschini explicó que en algunos emprendimientos de Puerto Madero, la participación de inversores extranjeros puede llegar al 40%.

Efectos indirectos

El director de Reporte Inmobiliario prefiere privilegiar el efecto indirecto por sobre el directo en caso de estallido del mercado inmobiliario internacional. “Gran parte de los valores inmobiliarios están respaldados en el consumo de los estadounidenses y de los europeos. Porque ellos están endeudados en función de lo que valen sus inmuebles. Por ende, una caída en la valorización de sus inmuebles repercute en sus posibilidades de endeudamiento y de crédito. Y por lo tanto, también desacelera el consumo. Y en ese caso, un enfriamiento del consumo en los EE.UU. y Europa impacta en todo el mundo. Entonces, lo más preocupante, yo lo veo por ese lado más que por el impacto directo que puede llegar a tener en la compra de propiedades”, afirmó Rozados.

Para la economía argentina, el efecto indirecto inmediato se da de la siguiente manera: la espiral de precios en el mercado inmobiliario genera presiones inflacionarias, que en los EE.UU. están siendo controladas por la Reserva Federal con el aumento de su tasa de interés de referencia (desde junio de 2004, la tasa subió 16 veces y pasó de 1% a 5%). Pero esto repercute en el costo de los intereses de la deuda pública argentina y en las tasas que tienen que pagar las empresas y los particulares para acceder al crédito en nuestro país.

Por otra parte, este efecto inflacionario está siendo motorizado por la escalada en los precios del petróleo, que se ubica en niveles récord por encima de los u$s70 desde hace algunos meses, por factores estructurales como ser el crecimiento de la demanda mundial por encima de la oferta, y también por factores coyunturales como el riesgo de conflicto en Irán. Esta situación podría acelerar el fin de la burbuja de precios.

Precios recalentados

Para Rozados, en los próximos meses no se espera que cambie la llegada de inversores extranjeros al mercado Premium. “Creo que va a seguir firme durante este año, pero no puedo decir si se va a incrementar.

Es verdad que si uno hace un análisis racional y utiliza variables como la relación con los sueldos o la capacidad de ahorro, uno podría decir que los precios del segmento premium están recalentados. Sin embargo, hay una demanda que no responde a esa relación de salarios, sino que tiene que ver con otras cuestiones, de ahorros obtenidos en otro momento, con rentabilidades actuales, y esa demanda hoy lo avala.

Por eso creo que no podemos hablar de que hay una burbuja en el sector. Pero sí estimo que a partir del momento en que empieza a haber una recesión severa se frena todo, y el que sufre las mayores consecuencias es el mercado inmobiliario”.

Las vías de contagio son numerosas

De acuerdo con el informe del FMI, existen varios canales a través de los cuales las variaciones en el nivel de precios de los inmuebles afectan a la demanda agregada y al PBI. En primer lugar, los precios de las viviendas afectan a la riqueza neta de sus propietarios y a su capacidad de tomar créditos y de consumir. Un estudio realizado en el 2003 revela que por cada dólar que crece esta riqueza, el consumo aumenta cinco centavos, con un impacto mayor en países que se financian principalmente a través del sistema financiero (como EE.UU., Reino Unido y Australia), que en aquellos que lo hacen a través de los bancos (Francia y España). Esto significa que una caída del 10% en los precios de las viviendas, reduce el crecimiento del consumo en 0,5% durante el primer año.

En segundo lugar, estos precios alteran los incentivos para construcción residencial. También impulsan la demanda de empleo en los sectores de la construcción, y por ende los ingresos y el consumo. Estos efectos combinados muestran que una desaceleración en los precios del real estate de los EE.UU. del 10% puede reducir su PBI en un 2% después del primer año.

Pero el FMI indica que el 40% de las burbujas de precios en el sector inmobiliario terminaron pinchándose, generando una caída en el PBI. Y que casi todos estos episodios fueron precedidos por ajustes significativos en la política monetaria, de entre un 4% y un 5% en las tasas de interés de corto plazo. Por lo que inquieta saber que desde junio de 2004, la tasa de interés de referencia de la Fed pasó del 1% al 5% actual.

Sobran los capitales

Para la consultora Jones Lang Lasalle, una de las principales del mercado inmobiliario mundial, los inmuebles a adquirir en el mundo no alcanzaron para los fondos disponibles. En 2005 se estimó que sólo la mitad de un total de u$s260.000 millones disponibles para ser invertidos en bienes raíces pudo encontrar un destino en ese sector. Este boom se explicó porque en el sector la rentabilidad global promedio fue de 17% anual (6% de ganancia obtenida por alquileres y 11% por la revalorización de los inmuebles).

Sin embargo, la consultora advirtió sobre el hecho de que los valores actuales de mercado ya no tienen relación con el valor de uso de los inmuebles. Pagar u$s18.000 el metro cuadrado en algunos barrios de Londres no puede sostenerse en el largo plazo. De hecho, en la ciudad de Shanghai, China, donde el boom inmobiliario de estos últimos años fue muy significativo, la mitad de las torres de oficinas están vacías.

Fuente: Martín Burbridge