Inversores + Usuarios finales: La fórmula del éxito

La actividad del mercado inmobiliario y de la construcción privada está siendo motorizada por una fuerte demanda inversora que, en ciertos emprendimientos y barrios, supera en número al comprador-usuario. Debemos acostumbrarnos y resignarnos a esta nueva modalidad inversora o se debe buscar integrar al usuario final para mantener y superar los actuales niveles de actividad?

Sabido es que a partir de 2002, el ahorrista se volcó hacia los activos inmobiliarios en función del costo de oportunidad con relación al resto de posibilidades disponibles en un entorno socioeconómico inestable e inseguro.

Vale destacar que el “costo de oportunidad”, no está determinado sólo por ventajas racionales de rentabilidad o beneficio, sino también, como se ha podido verificar en nuestro país, por cuestiones de orden culturales, psicológicas y hasta emotivas.

Como explicar, si no a ahorristas que desesperadamente cambiaban la inmovilización forzada de sus depósitos por un activo inmobiliario, por naturaleza también poco líquido? Casi sin esperarlo, el “refugio” también trajo atado otro beneficio.

No sólo se conservó el valor del capital, que era el fin perseguido, sino hasta se incrementó este capital en términos de intercambio en el mercado interno. El escenario de incertidumbre inicial que capitalizaron los bienes raíces, se transformó luego en una vía para hacer también buenos negocios y obtener una buena rentabilidad, generando mayores flujos de dinero hacia el rubro inmobiliario.

La inversión privilegió (y aún lo hace) a aquellas zonas y productos que han demostrado ser una fuente válida de sostén de valor y de demanda siempre asegurada. Se volcó y se vuelca así hacia los barrios en donde ello confluye.

Por lógica consecuencia, allí se amontona como sucede todavía, la construcción privada y la demanda de viviendas. Hoy, transcurrido el momento más agudo de la crisis, con un nuevo escenario económico y político que comienza a ser admitido por los distintos actores económicos como “estable” o por lo menos con el que habrá que convivir sin grandes sobresaltos en el corto y mediano plazo, también comienza a despuntar una mayor racionalidad y un balance más crítico acerca de proyectos e inversiones para el mediano y largo plazo.

En este contexto, el real estate no es la excepción.Si bien la incertidumbre se redujo (y sustancialmente) desde el punto de vista macroeconómico, el frente institucional es el interrogante que mantiene latente cierta incertidumbre y que incide aún en la ruta de inversiones hacia el sector inmobiliario, privilegiando la seguridad del “ladrillo”, pero con una cuota mucho mayor de análisis y cautela con relación a la existente hasta el año pasado.

En los últimos días la demanda inversora, comienza a manifestar su inquietud acerca de si la multiplicación tan rápida de obras sin diferenciación en algunos barrios o áreas urbanas no obrará como un límite en el valor de las unidades que esos barrios contienen. Tal vez, su inquietud se vea fundada en cierta expectativa sobredimensionada que resulta difícil de ver materializada a la hora de salir de la inversión tanto en tiempo, como en valor. Por ahora, es sólo una reducción de expectativa para aquellos que adoptaron una postura especulativa de corto plazo, pero que no genera perjuicios y pérdidas.

Esta situación se visualizó a partir de algunos de los últimos relevamientos efectuados por Reporte Inmobiliario en los que la velocidad de salida para reventa en los precios originalmente pretendidos comienza a desacelerarse. Esta menor agilidad y más sopesada decisión de la inversión registrada en los últimos días, estaría también abonada, indirectamente, por las últimas novedades en materia de estrategia de control de la inflación por parte del Estado, que incluyó recientemente la supervisión de los márgenes de rentabilidad en ciertos sectores industriales, además de temores relacionados a regulaciones en el mercado de los alquileres.

Estas incertidumbres operan también en la inversión inmobiliaria pero en el sentido contrario, dilatando la decisión de algunos inversores que han optado por una postura de “esperar y ver” antes de actuar. No obstante, si bien esto ocurre, aún estos casos no son lo suficientemente extendidos como para variar el “norte” de la inversión inmobiliaria residencial, ni tampoco para alarmar.

El inmobiliario es tal vez uno de los mercados que ajusta de forma más transparente. El alto grado de atomización en su producción y oferta impide prácticas monopólicas o de cartelización de precios o cantidades, pero a su vez en lo que a desarrollos de emprendimientos y construcciones nuevas se refiere, maneja el largo plazo contando con reducida capacidad para absorber cambios profundos de contexto o errores de diagnóstico del proyecto.

Por ahora, los síntomas detectados, responden a una lógica reacomodación del mercado que, sin embargo, no deben dejar de ser advertidos para ajustar el análisis acerca de ciertos márgenes de rentabilidad pretendidos. Márgenes que, si bien hasta no hace mucho tiempo atrás podían obtenerse, comienzan a resultar abultados para proyectos sin cualidades diferenciales destacables por sobre su oferta competitiva, sobre todo en las zonas donde ella abunda. La reflexión y el análisis deberán extenderse concienzudamente, también, sobre las incidencias de costos de tierra a avalar, de forma que puedan ser absorbidos con un menor impacto sobre el precio del producto final.

Es posible y deseable, que esta etapa, sea un espacio de transición para pasar de una demanda dominada por el inversor, hacia una que integre paulatinamente en forma más activa al usuario final. No se debe perder de vista, que el producto que maneja el mercado residencial, la vivienda, es algo indispensable, responde a una necesidad natural primaria y cobra valor en principio por esa necesidad de uso y sólo luego como mercancía una vez cubierta la necesidad de habitación.

Así, ambos actores, INVERSORES y USUARIOS, son imprescindibles para el afianzamiento y para el desarrollo de un mercado sustentable. La exclusión de uno de estos participantes, no es positiva a largo plazo. Como pueden ingresar, entonces, mayor cantidad de compradores usuarios? Desde la demanda, es de esperar que la recuperación gradual del ingreso y un mayor grado de ocupación sume paulatinamente a compradores de vivienda cuyo fin sea habitarla. El crédito hipotecario, asociado a esta recuperación de ingresos, adicionará también poco a poco a nuevos propietarios usuarios finales.

Desde la oferta, es viable que en la medida que crezcan en número los nuevos desarrollos de fideicomisos al costo, que irrumpieron en el mercado con el fin original de captar inversores, permitirán también por precio, que se sumen a ellos usuarios finales. Por otra parte, establecerán señales muy contundentes de valores que oficiarán de contrapeso a precios de unidades a estrenar y de viviendas usadas.También desde la oferta, se cuenta con nuevos mecanismos y herramientas, que por no ser tradición en el mercado aún no han visto difundido su uso, como por ejemplo, la aplicación del leasing al mercado de viviendas. Por otra parte es una deuda pendiente, el estudio e instrumentación de mecanismos intermedios que fomenten y vehiculicen el ahorro en forma indirecta hacia la construcción y financiación de viviendas. (Experiencia UF. Chilenas, Fondos de AFJP, Securitizaciones, otros).

Es una buena oportunidad para que las Entidades Financieras instrumenten este tipo de proyectos, tal vez asociadas en su investigación y desarrollo con universidades o consultoras especializadas, y así elaborar proyectos integrales que puedan llevarse a la práctica en forma privada ó incluso sumar al estado (y sumarle) como partícipe en el proyecto.

Bienvenido sea entonces, el ímpetu y el entusiasmo por invertir en inmuebles y bienvenida sea también la reflexión, el estudio, el profesionalismo y la creatividad para hacer sustentable el crecimiento constante del sector.

Fuente: © ReporteInmobiliario.com,
2003-2006, Lunes 22 de Mayo de 2006