La crisis hipotecaria vino para quedarse, costará u$s150.000 M

La raíz del problema radica en un nuevo tipo de prestamista especializado en hipotecas, que traspasó el riesgo a los inversores de todo el mundo. Por lo que todavía no llegó lo peor de la turbulencia. Cómo es el perfil de quienes otorgaron los créditos. Qué anticipan los analistas

Cuando empezaron a proliferar los problemas de pago en el sector hipotecario de los EEUU, a principios de este año, muchos expertos pensaron que el daño apenas se dejaría sentir en unas pocas entidades emisoras que se habían introducido en el negocio de las hipotecas "subprime" (de alto riesgo). Pero no fue tan sencillo. El gasto en consumo se vio afectado, la crisis crediticia se propagó, el negocio de la vivienda está pasando por una baja de los precios y el mercado bursátil ya recibió varios golpes.

Es evidente que la economía se encuentra bajo sospecha, y por ello Reserva Federal de los EEUU (FED) tuvo que dejar de lado su eterna preocupación por la inflación y el 18 de septiembre último bajó las tasas de interés a corto plazo en medio punto, por primera vez en cuatro años, esperando con ello evitar de algún modo entrar en recesión.

Por entonces, la FED señalaba su preocupación sobre “el endurecimiento de las condiciones crediticias”, que podrían acentuar la caída del precio y de la construcción de viviendas.

No es la primera vez que caídas en el mercado hipotecario y de la vivienda causan problemas económicos, pero la situación actual es en cierto modo única, causando profundos cambios en estos mercados, explica Susan Wachter, profesora de Activos Inmobiliarios y Finanzas de Wharton.

"En el pasado, este tipo de eventos habían provocado declives en la economía en su conjunto a través de crisis crediticias en el sector bancario. En caso de que suceda, esta sería la primera vez que se transmite a través de una crisis crediticia en el sector no bancario", agrega.

La raíz del problema de las hipotecas subprime radica en un nuevo tipo de prestamista surgido en los últimos años especializado en hipotecas y que opera al margen de las regulaciones que afectan a la banca tradicional. Muchos de los nuevos prestamistas se especializan en conceder créditos a acreedores que no cumplirían los requisitos establecidos para las hipotecas tradicionales, bien sea porque tener un bajo o nulo historial de crédito o de ingresos.

Y han traspasado el riesgo a los inversores de todo el mundo que están dispuestos a comprar títulos con respaldo hipotecario, que proporcionan mayor rendimiento que aquellos asociados a inversiones más seguras, como bonos del Tesoro norteamericano. Los títulos con respaldo hipotecario se arman reuniendo miles de préstamos y creando una serie de bonos que traspasan los pagos del principal e intereses de los acreedores a los propietarios de los bonos.

Normalmente, las series de bonos conllevan diferentes niveles de riesgo, lo cual refleja la capacidad crediticia de los acreedores. Cuanto mayor sea el riesgo asociado a un bono, mayor su rendimiento, pero también será el primero en perder valor si los acreedores no cumplen con sus obligaciones de pago.

Muchas hipotecas subprime tienen tipos de interés ajustables: normalmente se modifican cada año añadiendo un margen fijo al tipo de referencia, como por ejemplo el interés a un año de los bonos del Tesoro norteamericano. Entre 2003 y principios de 2007, los tipos a un año de los bonos pasaron del 1,25 al 5 por ciento. En consecuencia, los acreedores ahora se enfrentan a fuertes incrementos de sus cuotas mensuales debido a la subida de los tipos.

Esto causó una mayor presencia de casos de incumplimiento y, por tanto, de pérdidas entre los propietarios de los bonos.

"Las cosas van increíblemente deprisa, y han llegado a límites que no esperábamos", dice Wachter, añadiendo que "está claro que nadie sabe quién es el propietario de la manzana envenenada", en referencia a los bonos de mayor riesgo.

"El hecho de que estén tan dispersos ha hecho que las cosas empeoren, ya que son muchos los fondos de inversión están bajo sospecha", asegura.

Tour global de las hipotecas
Tal como señala Wachter, a nivel mundial la tendencia ha sido alejarse del control gubernamental en el ámbito de las hipotecas e ir adoptando sistemas de financiación a través de los mercados de capital. Pago del principal y rescate gubernamental. Estados Unidos ha sido líder en el uso de la titularización en las hipotecas, pero se han necesitado décadas para desarrollar dicho sistema.

Antes de la década de 1930, en los Estados Unidos las hipotecas se caracterizaban por tener tipos de interés variables y pagos iniciales de al menos el 50%, y los propietarios de las viviendas normalmente renegociaban sus préstamos cada 12 meses. A medida que aumentó el desempleo durante la Recesión, muchos propietarios de viviendas no podían hacer frente al principal, provocando una oleada de ventas y ejecuciones hipotecarias. El gobierno federal intervino, creando la Federal Housing Administration (Fannie Mae), para asegurar las hipotecas a largo plazo, y la Home Owners Loan Corporation, para vender bonos garantizados por el gobierno para adquirir hipotecas en dificultades.

Este fue el comienzo de la titularización, que es una característica fundamental del mercado hipotecario actual; el riesgo de dejar dinero se traspasa a los que invierten en bonos con respaldo hipotecario, en lugar de permanecer en manos de las instituciones que conceden los préstamos.

El sistema funcionó muy bien mientras los tipos de interés a corto plazo pagados a los depositarios o ahorradores fueron inferiores a los tipos que se cobraban a los acreedores. Pero a finales de los '70, los tipos de interés crecieron y la situación cambió radicalmente: los tipos a corto plazo superaban a los tipos a largo.

En respuesta a la crisis de los Savings and Loans, en 1980, el Congreso derogó la regulación que obligaba a tener un techo máximo para los tipos abonados a los ahorradores, ayudando a los Savings and Loans a competir con los relativamente nuevos fondos del mercado de dinero por los depósitos necesarios para conceder préstamos. Asimismo se eliminó la prohibición de las hipotecas con tipos ajustables.

Los '90 fueron testigos del desarrollo de títulos "private label", emitidos por bancos comerciales y otras entidades que, en general, no tenían por qué cumplir las regulaciones a las que estaban sometidos los bancos ordinarios. Estos títulos eran similares a los con respaldo hipotecario vendidos a inversores por entidades con autorización gubernamental como Fannie Mae, pero no disfrutaban de las mismas garantías implícitas del gobierno: los inversores no estarían protegidos en caso de morosidad.

En un principio, los títulos "private level" tan sólo incluían hipotecas primarias emitidas para prestatarios de bajo riesgo, pero luego los prestamistas los empezaron a utilizar para respaldar grandes préstamos que los prestamistas gubernamentales autorizados no tenían permitido hacer. Por último, los prestamistas los emplearon para respaldar las hipotecas subprime de acreedores con un escaso historial crediticio y los préstamos Alt-A con acreedores de menor riesgo que los del mercado subprime pero mayor riesgo que los del primario”.

Mientras, los préstamos Alt-A y las hipotecas subprime crecían, según Wachter, en 2003 suponían el 41% del mercado privado (valorado éste en u$s586.000 millones), y en 2005 superaba el 76% de dicho mercado (que alcanzaba los u$s1,2 billones). Los inversores estaban dispuestos a comprar estos títulos porque los altos tipos aplicados a los acreedores de mayor riesgo significaban un mayor rendimiento de los títulos con respaldo hipotecario.

Debido a la subida del precio de la vivienda entre 1997 y 2005, los propietarios con dificultades financieras podían vender fácilmente sus casas por más de lo que debían, evitando los casos de impago. Durante este periodo por tanto no se percibió señal alguna sobre qué podría ocurrir si el precio de la vivienda dejaba de crecer o incluso caía mientras los tipos de interés crecían, dejando a los propietarios atrapados en unas altas cuotas, situación que ha empezado a vivirse en el último año.

Los permisivos estándares en la concesión de créditos que se aplicaron durante la pasada década fueron los causantes de un tremendo boom hipotecario; la deuda hipotecaria de los norteamericanos duplicaba en 2005 los niveles de 1997, un período en que el PIB creció sólo un 50%, explica Wachter. En 2005, las hipotecas subprime suponían el 22% de los nuevos préstamos, porcentaje que en 2003 apenas alcanzaba el 8%; y, en 2004, más del 30% de las hipotecas eran de tipos variables, cifra que en 2001 se situaba en el 10 por ciento.

Los inversores que compraron títulos respaldados por préstamos subprime aparentemente tampoco habían comprendido los riesgos. Las entidades que concedían las hipotecas tenían poderosos incentivos para crear préstamos independientemente de su calidad: cada hipoteca que se firmaba con éxito y se vendía a un inversor generaba un beneficio para ellas.

En opinión de Wachter, los datos de los Estados Unidos y de otras partes del mundo claramente muestran que cuando un sistema hipotecario basado en el mercado sustituye a un sistema controlado por el gobierno, la gente sale en general beneficiada: es más fácil conseguir un préstamo y el porcentaje de propietarios de viviendas aumenta.

No obstante, Wachter sostiene que no existe modo alguno de evitar que se puedan volver a repetir los recientes problemas del mercado subprime. Lo importante sería asegurar que las empresas que generan los préstamos siguen participando en un porcentaje importante en los préstamos, incluso después de haber sido titularizados y vendidos a los inversores.

Esto podría hacerse obligando a que dichas entidades mantengan suficiente financiación en sus manos para cubrir una parte de las pérdidas de los inversores en caso de morosidad de los acreedores como consecuencia de unos tipos más altos que los esperados. “El problema es que las entidades que emiten los préstamos no tienen carne puesta en el asador, o que no se sabe muy bien si la tienen o no”, decía Wachter. “Deberían explícitamente informar de lo que hacen”.

Perspectivas
La crisis en el mercado de las hipotecas de alto riesgo de los Estados Unidos continuará hasta alcanzar su momento más intenso en 2009. Estas son las previsiones de Standard and Poor's, que calcula que los incumplimientos totales de pagos podrían llegar a los u$s150.000 millones.

Fruto de la crisis subprime, la economía norteamericana quedaría rezagada, con un crecimiento de 2% para 2007 y 2008, según la agencia de calificación, que considera esa tasa de crecimiento "lenta".

Sin embargo, Standard and Poor's cree que la situación robusta de los mercados emergentes ayudará para mantener fuerte al crecimiento económico mundial. La agencia anticipa una expansión económica mundial de 3,6% en 2007, y de 3,5% en 2008.

David Wyss, economista jefe de la agencia calificadora, sostiene que la vivienda es la principal debilidad de la economía de los Estados Unidos, y que la crisis hipotecaria subprime, que perturbó a los mercados mundiales en agosto, está lejos de haber terminado.

Wyss igualmente señala que el impacto inicial de la crisis se estaba disipando."Pensamos que en Estados Unidos el mercado de la vivienda no toque fondo hasta el invierno. Las pérdidas de esos sectores realmente no tocarán su máximo hasta 2009", dice el economista.

Eso se trasladará a la tasa de desempleo y será un freno para el crecimiento general. "Los inicios de construcciones de casas caerán todavía más, la tasa de desempleo subirá, prevemos otro año de crecimiento económico lento en Estados Unidos", sostiene Wyss.

"En esta crisis, aún no llegamos ni a mitad de camino", agrega.

Por otra parte, en un informe sobre la estabilidad financiera mundial, el FMI asegura que "los riesgos de deterioro de la situación han crecido sensiblemente e, incluso si no se concretan, este periodo de turbulencias tendrá consecuencias de gran alcance.

En tanto, el director del organismo, Rodrigo Rato, asegura que los efectos de la crisis hipotecaria sobre la economía española se verán "de manera real" a partir de 2008.

La crisis financiera mundial, impulsada por la difícil situación inmobiliaria en Estados Unidos, tendrá un impacto "de gran alcance" en la economía mundial, según opina el Fondo Monetario Internacional.

Finalmente, señala que las previsiones de crecimiento económico realizadas a principios de verano han cambiado, si bien no ha precisado una nueva cifra de crecimiento. El responsable del FMI asegura que los problemas en los mercados financieros se están corrigiendo lentamente: "aún no estamos en total normalidad".

Fuente: Rubén Ramallo